Mémo fiscal

Lorsqu’une personne physique ou une personne morale (société), met à bail un logement en meublé, celles-ci bénéficieront d’un avantage fiscal de faveur.

Les loyers retirés de la location en meublée, sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La qualification des loyers en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), permet au bailleur de déduire des revenus retirés de la location les charges et l’amortissement du logement et des meubles qui l’équipent.

Ces modalités de déduction, permettront a propriétaire du logement loué meublé, de bénéficier d’un régime fiscal de faveur :

• en bénéficiant d’un abattement forfaitaire sur le loyer bruts perçus : régime du micro-BIC qui s’applique lorsque le montant total des loyers annuels perçus est inférieur à 70 000 euros hors taxe.
• Ou en bénéficiant du régime réel d’imposition.

► Location meublée et régime réel d’imposition :

La location en meublé d’un logement permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un régime fiscal de faveur.

• Les loyers retirés de cette location sont considérés par la législation et réglementation fiscale comme des bénéfices industriels et commerciaux.
• La qualification des loyers en bénéfices industriels et commerciaux permettra de déduire des loyers perçus les charges que l’on retrouve en matière de revenus mais également l’amortissement du prix du logement loué, ainsi que celui des meubles.
• Le propriétaire bailleur qui perçoit de tels loyers devra donc, chaque année, déclarer à l’administration fiscale des loyers minorés de ces charges et amortissementse. Cette déduction permettra au propriétaire bailleur de déclarer un niveau de loyer très faible, en fonction du régime d’imposition qu’il aura choisi: régime du micro-BIC ou régime réel d’imposition.

► Location d’un logement en meublé :

Ne sont éligibles que les locations de logement meublés :

La notion de logement est défini aux articles R 111-1 à R 111-17 du code de la construction et de l’habitation :

• Constituent des bâtiments d’habitation les locaux qui ne sont pas destinés à l’exercice de l’activité professionnel

Composition du logement :

• Un logement doit comprendre des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et des pièces de service telles que cuisines, salles d’eau, cabinet d’aisance, buanderie, débarras, séchoir, et le cas échéant des dégagements ou des dépendances.

Superficie minimum :

• La surface des locaux d’habitation doit être d’au moins 14 mètres carrés et 33 mètres cubes par habitant pour les quatre premiers habitants. Au-delà de quatre habitants par logement, la surface minimum devra être de 10m² et 23 m² par habitant supplémentaire.

Le logement doit être loué meublé :

Le logement doit être équipé des meubles qui sont indispensables à une occupation normale du logement.

Le logement doit comporter au minimum les élément suivants :

Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé :

• Literie comprenant couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

► Les loyers doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux :

Tous les loyers retirés de la location de logement, sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Location meublée consentie par une société civile (SCI) : Les sociétés civiles qui perçoivent des loyers retirés de la location en meublé, doivent déclarer ces revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. La société sera donc imposable à l’impôt sur les sociétés. 

Exception : Les sociétés civiles qui perçoivent des revenus tirés de la location meublée de locaux d’habitation ne seront pas passibles de l’impôt sur les sociétés, lorsque les recettes qu’elle retirent de cette activité commerciale ne sont pas supérieure à 10 % du montant total des recettes brutes hors taxe perçues par cette société. 

► Les charges déductibles des loyers sous le régime du réel :

Lorsque le propriétaire bailleur relève du régime du réel, il peut déduire de ses loyers facturés les charges suivantes : 

• Les frais généraux
• Les intérêts des emprunts qui ont permis de financer l’acquisition du bien immobilier ainsi que des meubles
• Les avances réalisés par le propriétaire bailleur
• Les impôts et taxes (taxes locales, taxe foncières)
• Les charges de copropriété
• Les provisions pour charge de copropriété
• Les frais de réparation
• Les frais d’entretien
• Les frais de gérance
• Les frais de rémunération des gardes ou concierges
• Les honoraires versées à des intermédiaires
• Les commissions. 

Lorsque le propriétaire constate un déficit, celui-ci est reportable et cumulable sur les revenus  BIC retirés de la location en meublée, pour une période de 10 ans. 

Les déficits BIC retirés de la location en meublée, ne sont imputables que sur les revenus BIC de cette catégorie. Les déficits ne sont pas imputables sur des revenus de nature différente ou/et sur le revenu global du contribuable. 

► Les amortissements :

L’amortissement est la constatation dans la comptabilité annuelle de la perte de valeur du logement du fait de l’usure ou du temps. 

• La comptabilisation de l’amortissement permet de constater chaque année une perte qui est déductible du résultat BIC.
• L’amortissement est calculé à partir de la valeur vénale de l’immeuble et des meubles. Cette valeur est divisée chaque année par la durée d’utilisation (durée d’amortissement )du bien immobilier et des meubles. 

Durée d’amortissement des meubles :

• La jurisprudence et l’administration fiscale fixent à titre d’exemple la durée d’amortissement des meubles  entre cinq ans et sept ans. 

Durée de l’amortissement de l’immobilier :

Obligation de procéder à une ventilation entre le prix du terrain et celui du logement :

Article 38 sexies de l’annexe III du code général des impôts 

• Le terrain sur lequel est implanté le logement n’est jamais amortissable.
• Lorsque le propriétaire bailleur procède au calcul du montant de l’amortissement, il devra retrancher du prix de l’immobilier qu’il amortit celui du terrain. 
• Il devra ventiler la valeur de l’immeuble entre ce qui relève de la valeur de la construction et ce qui relève de la valeur du terrain. La ventilation doit  être portée dans l’acte notarié d’acquisition. 

La durée d’amortissement de la construction est différente selon chaque élément la composant :

Le propriétaire bailleur devra procéder à la ventilation des divers éléments composant la construction.

Exemple de ventilation et de durée d’amortissement :

Modalités de calcul du montant annuel de l’amortissement :

• Chaque année le propriétaire bailleur déduira des loyers acquis une fraction du prix d’acquisition calculée de la façon suivante : prix d’acquisition/durée d’amortissement de chaque élément de la construction et des meubles.

Limite :

• Le montant de la déduction au titre de l’amortissement ne pourra être supérieure au montant des loyers nets acquis par le propriétaire bailleur.
• Le montant de l’amortissement ne sera déduit qu’après déduction des autres charges.

Report des amortissements non déduits :

• Le montant de l’amortissement qui n’a pu être déduit sera reporté sur les années suivantes (les exercices suivants), sans limitation de durée. 

Déduction des amortissements et calcul de la plus-value immobilière :

Lorsque le propriétaire a déduit les amortissements des constructions, cette déduction sera prise en compte en cas de revente pour le calcul de l'éventuelle plus-value immobilière. 

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, les amortissements qui sont comptabilisés et déduits doivent être pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession du bien immobilier loué sous le statut de loueur en eublé non professionnel.

Lorsque les loyers du logement loué en meublé ou le meublé de tourisme sont déclarés sous le régime du réel, lors de la vente, la plus-value de cession prend en compte le montant des amortissements qui auront été pris en compte et déduits.

Le prix d'acquisition du bien immobilier sera minoré des amortissements pratiqués.

► Location meublée et récupération de TVA :

Les locations de logements ne sont pas assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée. La TVA qui a grevé le prix d’acquisition, et ne peut donc être récupérée par le propriétaire bailleur. 

Exception :

L’article 261 D (4°) du code général des impôts prévoit que les locations de logements meublés sont assujetties à TVA  dans les cas suivants :

• Lorsque les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l'hébergement des touristes et qu'elles sont louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger.
  ou
• Lorsque les  prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. 
  ou
• Lorsque les  locations de locaux nus, meublés ou garnis sont consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui en plus de l’hébergement fournit au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. 

► Taux de TVA applicable aux loyers :

Le taux de TVA applicable au loyers est de 10 %.

► La récupération de TVA :

La TVA qui a grevé le prix d’acquisition au taux en vigueur au jour de la signature de l’acte authentique (taux en vigueur en 2019 : 20%) pourra être récupérée par l’acquéreur.

► Conditions d’assujettissement des loyers à la TVA :

Pour être assujettie à la TVA les loyers doivent être perçus dans le cadre de l’une des prestations hébergement suivante :

• Lorsque les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l'hébergement des touristes et qu'elles sont louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger.
  
  
• Lorsque les prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. 
  
  
• Lorsque les locations de locaux nus, meublés ou garnis sont consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui en plus de l’hébergement fournit au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
  
  
• Lorsque les prestations d'hébergement sont fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l'hébergement des touristes et qu'ils sont loués par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un exploitant.