Location d’un logement indécent – Refus de travaux par le locataire et responsabilité du bailleur – Cour de cassation

Le bailleur d’un local à usage d’habitation est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement répondant aux normes de décence. 

Lorsque le logement est affecté d’un vice ou d’un trouble qui rend le logement indécent, le propriétaire bailleur doit réaliser des travaux de remise aux normes de décence au risque de voir résilier le bail à ses torts exclusifs. Il engage également sa responsabilité et pourra se voir obligé à indemniser le locataire pour le préjudice subi. 

Dans une affaire jugée par les tribunaux, un locataire avait demandé le paiement de dommages intérêts après avoir fait constater que le logement présentait des traces importantes d’humidité excessives qui ne permettaient pas de considérer que le logement présentait les caractéristiques d’un logement décent, trace qui existaient lors de la prise d’effet du bail. 

Le propriétaire bailleur qui avait de son côté proposé d’installer une déshumidificateur général et la réalisation de travaux s’était heurté au refus du locataire et alors même que le propriétaire lui avait proposé un relogement pendant toute la durée des travaux. Le locataire demandait alors une indemnisation du préjudice qu’il subissait à raison de l’humidité dans le logement et du caractère indécent de ce dernier.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 Janvier 2024, a considéré que malgré l’offre de réalisation de travaux et de relogement, le propriétaire devait indemniser le locataire, quand bien même celui-ci aurait refusé la réalisation de travaux et l’offre de relogement pendant la réalisation de travaux. Pour la Cour de cassation, ce refus du locataire ne constituait pas un comportement fautif de sa part ou ne constituait pas un cas de force majeure de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité pour les préjudices subis par le locataire dès la prise d’effet du bail à raison de l’humidité dans le logement.