Immobilier géré (résidence de tourisme, EPAD, étudiant) – Résiliation du bail commercial par le propriétaire et droit à indemnité de l’exploitant – Cour de cassation

Les résidences de tourisme, les EPAD et résidences étudiantes acquises neuves ou dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement , sont le plus souvent vendues dans le cadre d’un bail commercial. L’acquéreur passe un bail commercial de neuf ans avec un exploitant de la résidence dans laquelle se situe le logement . Cet exploitant sous-loue par la suite le logement à des occupants. 

Le contrat de bail commercial est celui qui régit les obligations et relations de chacune des parties; l’investisseur et l’exploitant de la résidence, et ce type de convention est régie par les dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux. 

La réglementation des baux commerciaux dans son article L.145-4 du code de commerce prévoit que lorsque le bailleur du local commercial résilie celui-ci à son échéance, il devra payer au locataire une indemnité d’éviction qui sera calculée en fonction du chiffre d’affaire et de la valeur du fonds de commerce exploitée dans le local commercial. 

Cependant, jusqu’à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le bail commercial pouvait prévoir que le preneur renonçait à son droit à un indemnité, , lorsque le propriétaire du local décidait de résilier la bail à son échéance. 

Dans les baux commerciaux qui étaient passés entre l’exploitant d’une résidence (résidence de tourisme, EPAD, résidence étudiante ou senior par exemple) il était souvent prévu que l’exploitant renoncait à son indemnité d’éviction, à toute indemnistation, lorsque le propriétaire du logement résiliait le bail à son échéance. 

Cependant, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a prévu que les clauses des baux commerciaux par lesquelles le locataire renonçe à son droit à indemnité d’éviction sont illégales et par condséquences nulles. 

Ainsi, depuis 2014, lorsque le propriétaire d’un logement loué par bail commercial à un exploitant souhaite résilier son bail à son échéance il devra payer à ce dernier une indemnité d’éviction. 

Se pose alors la question de savoir, si les baux commerciaux passés avant 2014, avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 Juin 2014, sont concernés par les nouvelle dispositions de 2014. 

Dans un arrêt du 16 Novembre 2023, la cour de cassation a répondu par l’affirmative. 

Les baux commerciaux passés avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 Juin 2014, entre un exploitant et un propriétaire et qui présentent une clause prévoyant que l’exploitant sera privé de son indemnité d’éviction en cas de résiliation du bail, voient ces clauses annulées. 

Ainsi, même pour les baux conclus avant 2014, la résiliation du bail ouvrira droit à indemnité d’éviction pour l’exploitant, même en présence d’une clause du bail commercial le privant de toute indemnisation. 

Pour consulter l’arrêt de la Cour de cassation du 16 Novembre 2023