Bail - Congés pour reprise - A quel moment s’apprécie la validité du motif invoqué par le propriétaire bailleur ? Cour de cassation

L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci.

Le bailleur doit pouvoir justifier au moment ou il donne congé de sa décision de reprendre le logement pour l’un des motifs énoncés à l’article 15. 

Une interprétation littérale de l’article 15 devrait conduire à exiger du bailleur qui souhaite reprendre le logement pour y habiter à titre de résidence principale de justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise au moment ou il délivre congés; c’est à ce moment là que devrait pourvoir s’apprécier si le logement sera utilisé à titre de résidence principale. 

Or, dans un arrêt du 12 Octobre 2023, la Cour de cassation a jugé que pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention. 

Dans le cas soumis à l’appréciation des juges, le propriétaire avait pu justifier de son inscription sur les listes électorales de la commune postérieurement à la résiliation du bail, de la réalisation d’importants travaux dans le logement par la production de factures postérieures à la libération des lieux par les locataires et enfin de la souscription de contrats de fourniture d’eau et d’électricité postérieurement à la résiliation du bail.