Maison construite en limite de propriété – Le propriétaire peut-il pratiquer une ouverture sur le mur donnant sur le fonds de son voisin ? – Réponse ministérielle

Dans une réponse ministérielle du 9 Juillet 2020, le Ministère de la justice a apporté des précisions sur le droit qu'aurait le propriétaire d'une maison de percer une ouverture dans l'un des murs donnant sur le fonds de son voisin.

Si le mur dans lequel est percé l'ouverture donnant sur le terrain du voisin est contiguë au terrain du voisin et si le mur est mitoyen, s'il appartient aux deux propriétaires du fonds, le percement d'une ouverture dans le mur mitoyen nécessite l'accord des deux propriétaires. L'article 675 du code civil exige le consentement du propriétaire du fonds voisin.

Si le mur dans lequel est pratiqué l'ouverture n'est pas un un mur mitoyen, il convient de distinguer selon que le mur joint ou ne joint pas immédiatement le fonds contigu.

Si le mur joint immédiatement le fonds contiguë, l'article 676 dispose que le propriétaire ne peut ouvrir que des jours, c'est-à-dire des ouvertures qui laissent passer la lumière mais pas l'air. Ces jours doivent satisfaire à certaines conditions techniques, conçues pour empêcher de regarder facilement le fonds voisin. L'ouverture doit être garnie d'un treillis de fer dont les mailles ne doivent pas avoir plus de dix centimètres d'ouverture, et ne doit pas pouvoir s'ouvrir (« à verre dormant »). En outre, l'article 677 du code civil précise que le jour doit être pratiqué à 2,60 mètres au-dessus du sol de la pièce que l'on veut éclairer si elle se trouve au rez-de-chaussée. Cette hauteur est portée à 1,90 mètre s'il s'agit d'une pièce située dans un étage supérieur.

Si le mur se trouve en retrait du fonds contigu et ne le joint pas immédiatement, son propriétaire a le droit d'y pratiquer aussi des vues. Celles-ci correspondent à des ouvertures ordinaires non fermées ou pourvues de fenêtres qui peuvent s'ouvrir, laisser passer l'air et permettre d'apercevoir le fonds voisin et d'y jeter des objets

Les juridictions du fond apprécient souverainement, au cas par cas, si une ouverture peut être qualifiée de vue en fonction d'un faisceau d'indices : la dimension de l'ouverture, sa situation et notamment sa hauteur dans le mur, sa finalité, l'incommodité subséquente, les matériaux employés, et de manière générale le risque d'indiscrétion qui résulterait d'un usage normal des lieux. S'il ménage une vue dans son mur, les articles 678 et 679 du code civil obligent le propriétaire à respecter une distance minimale de 1,90 mètre entre les deux fonds pour l'établissement de vues droites et de 0,60 mètre pour les vues obliques. L'article 680 précise que ces distances se comptent depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et, s'il y a des balcons ou semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés. A défaut de respect de ces dispositions, le voisin subissant une ouverture irrégulière peut demander sa suppression, par exemple par son obturation ou sa transformation, notamment en jour laissant passer uniquement la lumière.