Le Statut du Bailleur Privé 2026 - Dispositif Jeanbrun

1. Présentation du dispositif

Afin de relancer le marché du logement neuf et d’augmenter l’offre locative, la loi de finances pour 2026 crée un statut du bailleur privé.

Source : article 47 de la LF 2026 – article 31 I i) et j) du CGI.

2. Où s’applique le dispositif ?

Le dispositif est applicable sur l’ensemble du territoire français.

3. Qui peut en bénéficier ?

Peuvent bénéficier du statut :

  • Les personnes physiques

  • Les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (ex : SCI)

⚠ Attention :
Les acquisitions en démembrement ne sont pas admises, sauf en cas de décès d’un époux soumis à imposition commune, avec reprise du dispositif par le conjoint survivant ou le titulaire de l’usufruit.

4. Quels logements sont éligibles ?

Sont éligibles les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif (au sens de l’article L.111-1 du CCH : bâtiment regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés).

Sont concernés :

  • Les logements acquis neufs

  • Les logements acquis en VEFA

  • Les logements que le contribuable fait construire (construction ex nihilo, addition ou surélévation)

  • Les logements rénovés à neuf (au sens TVA)

  • Les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation lourde

Réhabilitation lourde

Travaux permettant :

  • D’obtenir un DPE A ou B

  • De respecter les critères de sécurité, qualité sanitaire et accessibilité des logements neufs (décret n°2025-913)

  • Représentant au minimum 30 % du prix d’acquisition du bien

5. Période d’application

Le dispositif s’applique aux logements :

  • Acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028

La date prise en compte est :

  • La date de l’acte authentique de vente

  • Ou la date de dépôt du permis de construire en cas de construction

La date de signature d’un avant-contrat (contrat de réservation) n’est pas retenue.

6. Mécanisme fiscal : l’amortissement

Le statut repose sur un mécanisme d’amortissement.

Base de calcul

  • 80 % du prix d’acquisition hors foncier pour du neuf

  • 80 % du prix d’acquisition hors foncier majoré du montant des travaux pour la rénovation

Point de départ

Le 1er jour du mois :

  • D’achèvement de l’immeuble

  • Ou d’acquisition si elle est postérieure

7. Taux et plafonds d’amortissement

Les taux et plafonds diffèrent selon le niveau de ressources du locataire, le loyer pratiqué et la nature des travaux.

Taux et plafonds d’amortissement annuels

Niveau du locataire Type de travaux Taux d’amortissement Plafond annuel (€)
Intermédiaire (LLI / Pinel) Travaux neufs 3,5 % 8 000
Intermédiaire (LLI / Pinel) Rénovation 3 % 8 000
Social (Loc 2 – Loc’Avantages) Travaux neufs 4,5 % 10 000
Social (Loc 2 – Loc’Avantages) Rénovation 3,5 % 10 000
Très social (Loc 3 – Loc’Avantages) Travaux neufs 5,5 % 12 000
Très social (Loc 3 – Loc’Avantages) Rénovation 4 % 12 000

Le plafond de 10 000 € peut être porté à 12 000 € si au moins 50 % des revenus bruts issus des logements bénéficiaires sont affectés à la location sociale ou très sociale.

Plafonds de loyers 2026 (€/m²/mois hors charges)

Zone Intermédiaire (LLI/Pinel) Social (Loc 2) Très social (Loc 3)
A bis 19,51 € 13,68 € 10,93 €
A 14,49 € 10,17 € 8,12 €
B1 11,68 € 8,20 € 6,55 €
B2 10,15 € 7,12 € 5,69 €
C 10,15 € 6,15 € 4,91 €

Ces plafonds s’appliquent par mètre carré de surface habitable et sont basés sur le référentiel Pinel et Loc’Avantages, avec des décotes respectives de ~‑15 %, ~‑30 % et ~‑45 % par rapport au marché local.

Plafonds de ressources 2026 (revenu fiscal de référence, €/an)

Type de locataire Personne seule Couple Majoration par personne supplémentaire
Intermédiaire (LLI / Pinel) 38 000 € 57 000 € + 6 000 € par personne
Social (Loc 2 – Loc’Avantages) 28 000 € 42 000 € + 4 500 € par personne
Très social (Loc 3 – Loc’Avantages) 23 000 € 34 500 € + 3 500 € par personne

8. Conditions à respecter

Engagement de location

  • Location nue

  • À usage de résidence principale

  • Engagement minimum de 9 ans

  • Conservation des parts en cas d’acquisition via société non soumise à l’IS

Plafonds

  • Respect des plafonds de ressources des locataires

  • Respect des plafonds de loyers

Délai de mise en location

Location effective et continue dans les 12 mois suivant :

  • L’achèvement des travaux

  • Ou l’acquisition si postérieure

Interdictions

Il est interdit de louer :

  • À un membre du foyer fiscal

  • À un parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus

  • À un associé de la société propriétaire

9. Non-cumul

Le dispositif n’est pas cumulable avec :

  • La réduction d’impôt logement social Outre-mer

  • Le dispositif Pinel

  • Le dispositif Denormandie

  • Le dispositif Girardin

  • Le dispositif Malraux

  • Le dispositif Monument Historique

10. Déficit foncier

Imputation possible sur le revenu global dans la limite de :

10 700 € par an.

Le doublement à 21 400 € pour rénovation énergétique est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

11. Régime de la plus-value

Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière.

Concrètement :
Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction.

12. Modalités déclaratives

Le dispositif nécessite une option lors de la déclaration de revenus :

  • L’année d’achèvement du logement

  • Ou l’année d’acquisition si elle est postérieure

13. Précisions importantes

  • Pas d’encadrement du délai de réalisation des travaux

  • Pas de condition de performance énergétique autre que celle exigée au dépôt du permis de construire

  • Pas d’encadrement des cumuls d’investissements

  • Pas de condition de zonage (zonage indirect via plafonds de loyers et obligation de location effective et continue)