Mémo fiscal

L’article 199 tervicies du code général des impôts prévoit que les personnes physiques (ou le sociétés  non soumises à l’impôt sur les sociétés) bénéficient d’une réduction d’impôt au titre des dépenses de restauration d’un immeuble ancien, quand celui-ci est situé dans des zones éligibles.

► Qui peut bénéficier de la réduction d’impôt « MALRAUX » ?

I - Les personnes physiques :

Ne sont éligibles à la réduction d’impôt que les dépenses de restauration qui sont payées par des personnes physiques fiscalement domiciliées en France. 

Le loyers retirés de la location de l’immeuble doivent être imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. 

II - Les sociétés de personnes :

Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés, les dépenses de restauration payées par la société sont éligibles à la réduction d’impôt. 

Les loyers retirés de la location de l’immeuble doivent être imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et sur la tête de chaque associé au prorata de ses droit sur les bénéfices sociaux. 

Les sociétés concernées :

• les sociétés civiles immobilière de gestion
• les société immobilière de copropriété
• les sociétés en nom collectif
• les sociétés en participation qui ont opté pour l’impôt sur le revenu

III - Cas particulier de l’indivision :

L’immeuble peut-être détenu en indivision entre plusieurs  contribuables. 

Lorsque l’immeuble est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d’impôt   qui sera calculée sur la fraction de dépenses éligibles qu’il a engagé et correspondant à ses droits dans l’indivision. 

► L’immeuble doit être situé dans une zone éligible à la réduction d’impôt :

Ne sont éligibles à la réduction d'impôt que les immeubles qui font l'objet de dépenses de restauration et qui sont situés dans certaines zones.

L'immeuble doit être situé dans l'une des zones suivantes :

• un site patrimonial remarquable;
• un quartier ancien dégradé;
• un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé.

Immeuble situé dans un site patrimonial remarquable :

L' immeuble sera considéré comme situé dans un site patrimonial remarquable :

• lorsqu'il est dans le périmètre territorial d'un site couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ;
• ou lorsque le site est couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé.
• L'immeuble sera également considéré comme situé dans un site patrimonial remarquable, lorsque la restauration de l'immeuble a été déclaré d'utilité publique.

Immeuble situé dans Un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé :

Sont éligibles à la réduction d'impôt les immeubles qui sont situés dans un quartier qui présente une concentration élevée d'habitat ancien dégradé et qui fait l'objet d'une convention pluriannuelle prévue à l'article 10-3 de la loi n°2003-710 du 1er Août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine. 

• La restauration doit avoir été déclarée d'utilité publique.
• Les dépenses doivent avoir été payées jusqu'au 31 Décembre 2023.
• La liste des quartiers éligibles est fixée par l'arrêté du 19 Janvier 2018 relatif à la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé.

► Les immeubles éligibles à la réduction d’impôt :

Les immeubles éligibles à la réduction d’impôt doivent  être : 

• des locaux à usage d’habitation
  ou
• des locaux destinés à l’origine à l’habitation et qui ont été affectés à un autre usage, qui après travaux seront affectés à usage d’habitation.
  ou
• des locaux qui après les travaux deviennent à usage d’habitation.
  ou
• Des locaux qui n’étaient pas affectés à usage d’habitation et qui seront affectés à un autre usage après les travaux. 

► Les opération de restauration  éligibles  à la réduction d’impôt :

Ne sont éligibles à la réduction d’impôt que les travaux qui aboutissement à une restauration complète d’un immeuble bâti. 

Les travaux de restauration partielle ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt. 

I - Les dépenses éligibles à la réduction d’impôt :

Sont éligibles à la réduction d’impôt, les dépenses suivantes :

A) les charges foncières :

• les dépenses de réparation et d’entretien
• les primes d’assurance
• les dépenses d’amélioration ( sauf les frais correspondant à des travaux de construction , de reconstruction ou d’agrandissement)
• les impositions perçues au profit des collectivités territoriales (taxe foncière , etc.)
• les frais de gestion 

Ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt les charges foncières suivantes : 

• Les dépenses locatives payées par le propriétaire et qui n’ont pas été remboursées par le propriétaire au départ du locataire.
• Les provisions pour charge de copropriété (sauf exception).
• Les intérêt des emprunts 

Ces charges ne rentrant pas dans les dépenses éligibles à la réduction d’impôt sont cependant déductibles des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun. 

Cas particulier des dépenses de copropriétés :

La fraction des provisions de dépenses de copropriété payée par le propriétaire peut entrer dans les dépenses éligibles à la réduction d’impôt. 

Conditions :

Ces dépenses doivent avoir été décidées par l’Assemblée générale et les sommes effectivement employées par le syndic au paiement de travaux réalisés par des entreprises. 

Ne seront éligibles à la réduction d’impôt au titre d’une année que les provisions qui auront servies à payer les entreprises réalisant les travaux.

Ainsi les appels de fonds en prévision de travaux qui seront réalisés l’année suivant l’appel de fond ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt. 

B) Les autres  dépenses éligibles à la réduction d’impôt :

Les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration : 

Les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration sont éligibles à la réduction d’impôt. 

Les dépenses de travaux imposés par l’autorité publique : 

Les dépenses de travaux qui sont exigées de l’autorité publique en application d’une législation ou d’une réglementation sont éligibles à la réduction d’impôt : 

• Dépenses de démolition imposées ou autorisées par l’autorité qui délivre l’autorisation d’urbanisme.
• Dépense de travaux de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’un immeuble qui était, à l’origine destinée à l’habitation.
• Dépense de travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation. 

► Engagement de location du propriétaire :

Le propriétaire de l’immeuble devra prendre un engagement de location d’une durée de neuf ans

• L’engagement de location devra être souscrit au moment de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle la propriétaire a payé aux entreprises les premières dépenses de restauration de l’immeuble.
• Si le propriétaire est une société soumise non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’engagement de location devra être pris au moment de la déclaration de résultat de l’année a titre de laquelle la société a payé les premières dépenses éligibles à la réduction d’impôt. 

I - Contenu de l’engagement de location :

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale d’un locataire, pendant une durée de neuf ans.

Exception :

Lorsque les dépenses ont porté sur un local affecté à un autre usage que l’habitation, le propriétaire devra prendre l’engagement de le louer pour une période de neuf ans, sans aucune obligation d’affectation. 

II - Cas particuliers des immeubles qui sont la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés :

Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé devra prendre un engagement de conservation de ses parts pour une durée de neuf ans, correspondant à la durée d’engagement de location pris par la société. 

ATTENTION : L’engagement de conservation des parts doit porter sur l’intégralité des parts de la société, même si celle-ci est propriétaire d’autres immeubles n’ouvrant pas droit à l’avantage fiscal. 

III - La location doit être effective et continue :

Pendant toute la période d’engagement de location, la location doit être effective et continue. 

Congés du locataire :

Lorsque le locataire donne congé au cours de la période d’engagement de location, le propriétaire devra remettre immédiatement en location le logement ou le local. 

Le logement ou le local pourra être laissé vacant pendant une période maximale de douze mois. Le propriétaire devra prouver qu’au cours de cette période de douze mois, il a accompli toutes les démarches afin de retrouver un locataire. 

Si, à l’expiration de la période de douze mois, le propriétaire n’a pas remis le logement en location, la réduction d’impôt sera remise en cause. 

Exceptions :

Lorsque la vacance du logement intervient mois de douze mois avant la fin de l’engagement de location (neuf ans), le propriétaire ne sera pas tenu de remettre le logement en location si les conditions suivantes sont réunies : 

• le logement doit être en état d’être loué.
• le propriétaire ne doit pas se réserver la jouissance du local ou du logement, même pour une très courte période , pour lui-même ou pour un membre de son foyer fiscal.
• le logement ne doit pas être mis à la disposition d’un occupant à titre précaire, ou à titre gratuit, même pour une très courte période.
• le logement ne doit pas être cédé pendant la période d’engagement de location. 

► Délai de réalisation des travaux de restauration :

I - Travaux qui font l’objet d’un permis de construire :

Les dépenses de restauration doivent être payées par le propriétaire de l’immeuble à compter de la date de délivrance du permis de construire et jusqu’au 31 Décembre de la troisième année qui suit la date de délivrance du permis de construire . 

II - Travaux qui font l’objet d’une autorisation préalable de travaux :

Lorsque les dépenses financent  des travaux qui ont fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux, celles-ci devront être payées  à compter de l’expiration du délai d’opposition et jusqu’au 31 Décembre de la troisième année qui suit l’expiration de ce délai. 

III - Prolongation de l’éligibilité des dépenses :

La période d’éligibilité des dépenses pourra être prolongée lorsque les travaux sont interrompus ou ralentis dans l’un des cas suivants : 

• cas fortuit (découvertes de vestiges archéologiques, monument, ruines)
• force majeure

► Calcul de la réduction d’impôt :

I - Fait générateur de la réduction d’impôt :

Le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par le paiement des dépenses qui sont éligibles à la réduction d’impôt. 

II - Base de a réduction d’impôt :

La base de la réduction est le montant des dépenses auquel sera appliqué le taux de la réduction de  d’impôt. 

La base de la réduction d’impôt est constituée par le montant total des dépenses éligibles et effectivement payées. 

A) Immeuble détenu en indivision :

Lorsque l’immeuble est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt sur la fraction des dépenses éligibles et correspondant à ses droits dans l’indivision. 

B) Immeuble détenu par une société :

Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt au prorata des dépenses éligible qu’il a effectivement payé. 

III - Plafonnement de la base de la réduction d’impôt :

La base de la réduction d’impôt est plafonnée à 400 000 euros sur une même période de quatre ans. 

IV - Minoration du montant des dépenses éligibles à la réduction d’impôt :

Les dépenses éligibles et donc la base de la réduction d’impôt sont diminuées des subventions qui sont accordées pour la réalisation des travaux. 

► Taux de la réduction d’impôt :

I - Taux de la réduction d’impôt de 22 % du montant des dépenses éligibles :

Le taux de la réduction est de 22 % du montant des dépenses éligibles. 

II - Taux de la réduction d’impôt à 30 % :

Le taux de la réduction d’impôt est de 30 % lorsque l’immeuble est situé dans l’un des zones suivantes : 

• Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé.
• Dans un quartier ancien dégradé.
• Dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et qui fait l’objet d’une convention pluriannuelle. 

► Imputation de la réduction d’impôt :

La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu dû par le propriétaire du logement au titre de chacune des année de la période de déductibilité. 

Le montant de la réduction d’impôt ne sera donc pas identique chaque année. Son montant dépendra  du total des dépenses effectivement payées chaque année.

Règles de report :

Lorsque la fraction de la réduction est supérieure à l’impôt dû par contribuable , le solde de la réduction d’impôt non imputé pourra être imputée sur l’impôt sur le revenu au titre des trois années suivantes. 

Les fractions reportées s’imputent en priorité, en retenant d’abord les plus anciennes. 

► Les incompatibilités et interdictions :

I - Les règles de non cumul avec d’autres dispositifs de défiscalisation :

Le contribuable ne pourra bénéficier pour un même logement du dispositif de réduction d’impôt « MALRAUX » et de l’un des dispositifs fiscaux suivants : 

• Réduction d’impôt au titre des investissements réalisés outre-mer dans le secteur du logement ou au capital de certaines sociétés (article 199 undecies A du code général des impôts.
• Réduction d’impôt au titre de l’investissement réalisé outre-mer dans le logement social à usage locatif (article 199 undecies C du code général des impôts.
• Réduction d’impôt au titre des investissements immobiliers locatifs « PINEL »
• Réductions d’impôt au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme 

II - Non déduction des revenus fonciers des dépenses éligibles à la réduction d’impôt :

Les dépenses éligibles à la réduction d’impôt constitutives de charges foncières (normalement déductibles des revenus fonciers), ne peuvent être déduits de revenus fonciers si elles sont intégrées à la base de la réduction « MALRAUX ». 

III - Démembrement du droit de propriété de l’immeuble :

Le droit de propriété de l’immeuble ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peut être démembré. 

Cependant, lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune, l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause. 

Le conjoint survivant attributaire de l’immeuble ou titulaire de son usufruit devra reprendre l’engagement de location pour la période restant à courir. 

A défaut de reprise de l’engagement de location, la réduction d’impôt sera remise en cause.